不久前，一套拱墅区近大运河地铁站的酒店式公寓在商拍平台拍卖，宣称“年回报率达21%”。吸引了30人报名，超600人设置提醒，近8500次围观，直到100次出价后终于成交，建筑面积37.24平方米，拍下价为55.2万元。
“回报率21%”当然是虚假的，这一回报率对应的是16.8万元的起拍价。根据拍下的价格，再加上成交服务费、契税等，理论上回报率在5.8%左右。即便如此，数字看上去依然可观。从30人报名、上百次出价的“热度”来看，二手酒店式公寓投资似乎也升温明显。
据记者统计，2026年刚开年仅一个月，阿里资产上杭州公寓类的商拍就已成交了56套，有40套在50次出价以上，其中出价百次以上的则有8套。
公寓成交走热
总价低，“账面回报率”高
作为一个受捧的二手公寓样本之一，记者于日前探营了运河万科中心，目前该小区在贝壳上挂牌出售的只有5套，出租的房源有15套，总价全部低于100万元，均为面积区间在37-44平方米的双钥匙公寓。
记者看了其中一套37平方米的在售房源，挂牌价63万元，加上契税和佣金约2万多元，楼上楼下两间房，每间实际面积在20来平方米左右，每间租金是1800元/月，扣除每年2000元左右的物业费，理论上账面年回报率在6.3%。中介表示：“如果出租给中介托管，年租金会低一点，这个1800元/月一间的租金是房东自己出租的，朋友圈里看到过在吆喝。”
申花某门店的中介小王告诉记者：“现在挂出来卖的公寓房东其实都是血亏，跟买入价比起来几乎腰斩。所以除非急卖，诚心卖的房东不多。比如运河万科中心，诚心卖的只有两套，挂牌价在60万出头，再低房东就不肯了。商拍价格确实更低，但这种一定是房东需要资金周转，急售了。”
根据商拍竞买公告显示，55.2万元成交的这套运河万科中心房源，在2021年5月的买入价为115万元（含税、软装等），拍卖成交价相当于“对半砍”。
翻开近期阿里资产上通过商拍成交的杭州酒店式公寓，多数是割肉房源。比如2月1日成交的新杭商务中心商住房，面积31.77平方米，公告显示买入价为137万元，共11人报名，最终以48.5万元成交，几乎打了4折；1月31日成交的带租约LOFT春树云筑，买入价139万元，面积49.02平方米，有26人报名，88次出价，超14000次围观，最终以66.8万元成交，同样几乎腰斩……
“很多投资客眼中，杭州的公寓价格已经跌到位，几十万总价的选择非常多，账面年回报率也好看。”小王认为。比如1月31日成交的那套春树云筑，房源本身已经托管出租中，年租金3.3万元/年，账面回报率约5%。
小王分析道：“之所以低总价公寓成交热，还有一个因素其实是房东们亏本卖之后，对买方来说没有增值税了。过去二手非住宅在交易后有一笔不小的增值税，是房源总价增值部分的20%。现在都是亏本卖的，也就没有了增值税。买家除了中介佣金或商拍有个平台服务费，另外只要付3%的契税和0.025%的印花税。”
若考虑房源空置率等
看似租金诱人，实则不能保证
根据杭州贝壳研究院观测，整个2025年二手房非住宅的成交占比，同比提升了1.3%。其中，地段优异，配套成熟，总价低，租金回报率高，流动性强的商业小面积公寓，成交量活跃。成交量的提升，主要还是持续以价换量，当前租金回报可观吸引置业者。
杭州贝壳研究院院长上官剑分析道：“租金回报率高的同时，还要持续关注区域的空置率，租金也并非一成不变。”
数据显示，2025年杭州租赁市场中，租金呈现“先扬后抑、整体下行”的走势。全年租房量较2024年上涨20.6%，但租金水平持续下调。大量新建商品房、保障房交付及二手房“售转租”房源连年涌入，租房选择持续增加。与此同时，租房观念也在变化，半年以内的短期租赁占比在去年内提升了4.1%，灵活居住的需求持续增强。
这就意味着，租金和出租率、租客稳定性都很难保证，账面回报率往往是“理想状态”。买入后发现租不出去，或租金收益远不如预期等状况并不稀奇。
“这类房产，从资金配置角度看，更适合中短期内无急用、且暂无其他优质稳定投资渠道的闲置资金布局，不建议作为短期投资或刚需自住选择。”杭州贝壳研究院院长上官剑认为。
潮新闻 记者 印梦怡
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